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换房2.0时代来临

2017-09-12 19:08 房产头条网 我要评论 |
[导读]“换房”已经不单单是过去意义上的换房,而进入到“换房2.0”时代,并开启了楼市的新纪元。

二孩家庭换房置业手册

以旧换新、以小换大,以“换房”为特征的改善型置业需求,早已被追求更好居住环境的人们所认可,并成为受到市场高度重视的目标群体。中国房地产市场30多年来的发展变迁,见证了中国社会政治经济的复兴大历史进程,见证了规模巨大的中国城市化浪潮,也见证了国人追寻更理想居住环境、更美好生活的奋斗和执着。

从房改政策终结,商品房销售市场启动以来,房地产市场经历了初次置业和改善型换房的爆发潮。在持久繁荣后,近两年处于调整期的房地产市场,正面临着行业升级转型、市场消化库存的巨大压力和挑战。2015年中国正式终结独生子女政策、宣告二孩松绑,也意味着中国社会将迎来“二孩家庭”的结构。在强大内在动力的刺激推动下,中国房地产市场的发展正迎来新的动能。由二孩改善型置业需求为代表的自住需求,毫无疑问将带动房地产市场供求、产品结构、社区服务等诸多领域发生革命性的变化,“换房”已经不单单是过去意义上的换房,而进入到“换房2.0”时代,并开启了楼市的新纪元。

策划:陈韩晖 李有祥 乐国星 项目统筹:黄博华 采编统筹:李广军

换房1.0时代:四大群体推动换房浪潮

广州房地产市场的演进,就体现了这一系列变化的过程。

1993年前的广州楼市,是一个外销时代。由于当时购房要求支付美元、港元,楼市的购买主体在相当长的一段时间内都是港澳台等海外人士。1993年底,楼市开始走入内销时代。港澳投资客陆续撤离,个体工商户、私营企业老板等“先富起来的那部分人”成为楼市主要消费群体。同时,集团购房盛极一时。有的地产商主打单位攻市场,赚得盆满钵满。

从1988年到1999年,广州共推出福利性住房65万套。广州各级党政机关公务员、企事业单位的干部职工成为房改的受益人。随着人们经济条件的改善,已经成为社会精英阶层的房改房群体对房屋的品质要求大幅提高了。换房,成为房改房群体都在考虑的问题。

2000年,房改末班车戛然而止,楼市由集团分房时代进入个人购房时代,购买者也由机关团体、企事业单位变成个人;2006年,房改房无条件上市,楼市由初次置业时代迈入换房时代,房改房群体成为楼市购买主要力量。

另外一股强大的换房动力源自于不断膨胀的外来人口。千年历史的广州一直是一座移民城市,目前的新移民数量更是有数百万人。从上世纪80年代起,广州人口数量急剧增加。1985年广州市区城镇人口仅297万人,进入21世纪后发展为拥有千万人口的国际化大都市。

外来居民从初到广州工作到扎根,经历了结婚生子的过程,也是一个逐渐积累财富的过程,必然要改善居住条件而换房。此外,许多珠三角以及全国各地的成功人士来广州购置房产,也成就了外来人口在穗换房的浪潮。

而对于本地人来说,广州经济的持续快速发展使得周边农村的城市化进程日新月异,原本属于城市边缘的农民纷纷洗脚上田,转化为市民,并国际化大城市的怀抱。旧房出租、旧村拆迁改造为他们提供了丰厚的收入,他们购置商品房的换房置业热情非常高。

此外,白领一族的居住生活通常是刚从学校毕业选择租房,稍有积蓄可以买价格低廉的小房,经济实力到一定程度后再买大房。许多从白领做起的年轻人几年后进入社会中层,在经过多年奋斗上升到更高阶段,伴随着这一过程的“换房”经历正是人和社会进步的表征。

随着世纪之交住房商品化政策启动,在众多改善型置业需求动机的合力之下,房地产市场迈入了“换房1.0”时代,房地产市场维持了十余年的高速发展和持续繁荣期,并成为房地产行业“黄金时代”。

换房2.0时代:二孩松绑推动改善型刚需

2015年10月,中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。全会提出,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。2015年12月21日上午,十二届全国人大常委会第十八次会议初次审议了《人口与计划生育法修正案(草案)》,并自2016年1月1日起施行。中国从1980年开始,推行了35年的城镇人口独生子女政策宣告终结。

二孩政策的落地,改变的并不只是一点点。衣食住行,各行各业似乎都在这个“二孩时代”中得到了刺激。特别是楼市,二孩政策更像是秋日里的一场春雨,萌发出别样的生机。随着新政策的到来,改变得最为明显的就是市场需求。如今,改善型刚需再度成为购房的急先锋,而大户型产品出同样迎来的商机。一时间,一手二手,买房卖房,楼市随着“二孩时代”的到来,迎来了新一轮的销售良机。

据统计,今年上半年出生人口与2015年同期相比上升了6.9个百分点,其中二孩出生占比超过40%。由于存在前期观望、备孕等因素,相关专家表示,全面二孩政策后多数生育两孩妇女目前仍处于怀孕期,生育高峰至少今年底才会出现。

“二孩”后,家庭结构发生变化,原来一家三口变为一家四口。同时,也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。在这种变化下,住房需求结构也发生变化,原来一家三口的居住需求一般为两房即可,“二孩”后,住房需求起码变为三房,甚至四房。全面实施二孩政策后,生二孩的家庭住房状况改善成为必然。家庭住房的置换,以小换大、以旧换新已成为二孩家庭面前实实在在的“刚性需求”。

据合富置业统计,今年1-10月广州改善型购房个案占比约为30%。四房及以上户型受到改善型换房者青睐,今年以来需求和成交保持稳定。数据显示,刚刚过去的10月份,四房及以上二手房成交占比约为11%。

现有住房面积不理想,且有一定经济条件的“二孩”家庭,选择一步到位换房。而针对不同的家庭情况,一步到位的换房、买多一套小房,甚至租房,都是备选项,灵活置业的途径其实很多。此外,同等购房预算之下,买新房还是二手房,买市区还是郊区,都没有一个固定的选择,更多地还是要吻合家庭最急切的需求。

可以说,二孩家庭的改善型置业需求,已经成为不折不扣的刚性需求,并成为支撑房地产市场成交的重要力量。楼市正迎来换房2.0时代。

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